A termőföld vásárlása esetén az általános (pl. lakás) ingatlan adásvételhez képest speciális előírásokat is figyelembe kell venni. Lényeges, hogy zártkertek esetén is alkalmazni kell ezeket a szabályokat, amennyiben a zártkerti művelés alóli kivonás nem történt meg korábban. Célszerű tehát alaposan utánanézni a vásárlást megelőzően, hogy minek minősül a kiszemelt ingatlan.
Tulajdonszerzési korlátok
Fontos megemlíteni, hogy a termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben. Ezen korlátok az egyes személyek esetén eltérőek.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és európai uniós tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ezt a szabályt nem kell alkalmazni, ha földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója.
A föld tulajdonjogát ajándékozás címén (tehát ingyenesen) csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni, minden más esetben csak ellenérték fejében (tipikusan adásvétel útján) lehetséges.
Egyéb tulajdonszerzési feltételek
A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Nyilatkoznia kell arról, hogy nincs földhasználati díjtartozása. A szerző fél a szerzést megelőző 5 éven belül nem köthetett a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet.
A földműves a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum). A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet a föld birtokát – a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával – legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg (birtokmaximum).
Elővásárlási jog
A termőföld adásvételénél a másik fontos előírás az elővásárlási jog intézménye. A törvény értelmében elővásárlási jog illet meg bizonyos személyeket, akik tehát „megelőzhetik” egy adott föld megvásárlásában a vevőt. Ilyen például a földet használó olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak vagy helyben lakónak minősül.
A fenti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén, a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel, valamint a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vétel esetén.
Az elővásárlási jog esetén követendő eljárás
A föld eladása esetén a földre vonatkozó adásvételi szerződést a tulajdonosnak – a felek aláírásától számított 8 napon belül – közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. Ez a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjénél (a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján) hirdetményi úton kell kifüggeszteni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adás-vételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal közvetlenül is meg kell küldeni.
Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adás-vételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik.
A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adás-vételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.
A mezőgazdasági igazgatási szerv egy előzetes vizsgálatot követően a rendelkezésére álló okiratok és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.
A helyi földbizottság 15 napon belül adja ki az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását.
Ezt követően, ha megtagadási okok nem állnak fenn, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adás-vételi szerződést. A jóváhagyásról 15 napon belül önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg az adás-vételi szerződést záradékkal látja el, melyet megküld az okiratot szerkesztő ügyvédnek.
Az adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtására, majd az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre csak ezt követően kerülhet sor. Láthatjuk tehát, hogy termőföld adásvétele esetén egy hosszú folyamattal kell számolni.
