Mint az közismert, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) elővásárlási jogot határoz meg a termőföld tulajdonának átruházása esetén. A jelen cikkben először az elővásárlásra jogosultakkal kapcsolatos jogi szabályozás változását, majd pedig az elővásárlási jog gyakorlásának alakulását kívánjuk röviden áttekinteni.
I. Az elővásárlásra jogosultak sorrendjének változása
1. Az általános elővásárlási sorrend
A Földforgalmi tv. eredeti szövege az alábbiak szerint állapította meg az elővásárlásra jogosultak általános sorrendjét:
18. § (1) A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;
b) a földet használó olyan földművest,
ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,
bb) aki helyben lakónak minősül, vagy
bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
(2) Az (1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi
a) a szántó, rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet, és a tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása;
b) a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása.
Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatosan a Kúria rögzítette, hogy törvényi feltételeinek e jog gyakorlásakor, azaz az elfogadó nyilatkozat megtétele időpontjában és a jogosult személyében kell fennállnia. A tulajdonszerzés jogalkotó által preferált céljának – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a tulajdonszerzés időpontjában kell megvalósíthatónak lennie.
A törvényhozó 2019.01.19-i hatállyal később jelentősen átrajzolta az elővásárlásra jogosultak sorrendjén belüli, (2) bekezdésbe foglalt szabályokat, kibővítve és pontosítva a sorrendet. Az új szabályozás szerint:
18. § (2) Az (1) bekezdés d)-e) pontjában meghatározott földművest – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi
a) a föld fekvése szerinti településen az elővásárlási joga gyakorlását megelőzően legalább 3 éve állattartó telepet üzemeltető azon helyben lakó földműves, aki tulajdonszerzésének a célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása és rendelkezik az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott állatsűrűséggel
aa) rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén szarvasmarhafélék, ló, szamár, öszvér, juh, kecske vagy méh állatfajok vonatkozásában,
ab) szántó művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az aa) alpontban fel nem sorolt állatfajok, valamint tejhasznú szarvasmarha vonatkozásában, továbbá nyilvántartásba vett takarmány-vállalkozásnak minősül;
b) a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása;
c) a kert, szőlő vagy gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a helyben lakó földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja kertészeti tevékenység folytatásához szükséges terület biztosítása;
d) a szántó művelési ágban nyilvántartott terület eladása esetén az a helyben lakó földműves, aki számára a tulajdonszerzés célja vetőmagelőállításhoz szükséges terület biztosítása.
Ezt követően 2020.07.01-től kezdődő hatállyal a fenti b) pont ismét módosításra került, a jogalkotó immáron az adott térségben élő földművesek számára biztosít előnyt azzal, hogy a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves élvez elsőbbséget, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, és aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása.
Ezen pont kapcsán a Kúria megállapította, hogy ilyen elővásárlási jogra hivatkozás esetén a cél valódiságát valószínűsíteni kell.
2. Elővásárlási jog közös tulajdonban álló föld esetében
A Földforgalmi tv. alkalmazása során a közös tulajdonban álló földek esetén fennálló elővásárlási jog gyakorlása meglehetősen problematikus volt, a jogalkotónak, illetve a bíróságoknak is értelmeznie kellett a kérdéskört. A törvény eredetileg az alábbiak szerint szólt:
A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs.
A törvényhely pontatlansága miatt a Kúriának több alkalommal értelmeznie kellett a kérdéskört.
A Kúria 2008-ban kimondta, hogy közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog. Elővásárlási jog csak a földműves tulajdonostársat illeti meg, amire más elővásárlásra jogosultakkal szemben akkor is hivatkozhat, ha az adásvételi szerződésben vevőként szerepel. Ezt erősítette meg akkor, amikor rögzítette: a tulajdonostársat mint szerződéses vevőt megilleti a Földforgalmi törvény 18. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jog.
Az ide kapcsolódó eljárási szabályokra utalva a bíróság kimondta, hogy föld eladása esetén az adásvételi szerződést a tulajdonostárssal, mint más törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultjával közvetlenül is közölni kell. Jogszabályi előírás hiányában az elsőbbségi elővásárlási jogot megalapozó tulajdonostársi jogállásról elég nyilatkozni. A földforgalmi törvény alapján az eladót a társtulajdonos irányába közlési kötelezettség terheli a vételi ajánlatról, mivel a társtulajdonosnak elővásárlási joga van.
A Kúria egy speciális esetkörre is felhívta a figyelmet: a közös tulajdonban álló termőföld földműves tulajdonostársát akkor is megilleti az elővásárlási jog más elővásárlásra jogosult földművesekkel szemben, ha ő az adásvételi szerződés szerinti vevő.
A jogalkotó a fentiek alapján szintén észlelte, hogy a gyakorlat során problémát jelentett, hogy a földműves tulajdonostársat csak abban az esetben illeti meg az államot követő ranghelyen az elővásárlási jog, ha az eladó kívülálló, harmadik személynek kívánja értékesíteni a földet, és a tulajdonostárs elővásárlásra jogosultként szeretné megszerezni az ingatlant. A törvényhozó által 2020.07.01-től bevezetett szabályozás egyértelműsítette azt a helyzetet, amikor a szerződés szerinti vevő tulajdonostárs. A 3 éves tulajdonlás előírása a visszaélések kizárását szolgálja. A módosítással a jogalkotó támogatni kívánta az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonostárs általi szerzést és ezáltal közvetetten a közös tulajdon megszüntetését.
Az új szabályozás szerint:
A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket – az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a közös vagyonba tartozó ingatlanrész az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársának tulajdonát képezte.
A jogszabály-módosítást követően a Kúria 2021-ben újabb elvi döntést hozott, melyben rögzítette, hogy a földforgalmi törvény által szabályozott jogviszonyban tulajdonostársnak tulajdonostárssal szemben nincs elővásárlási joga. Amennyiben a vevő és az elővásárlásra jogosult is tulajdonostársak, akkor köztük az elővásárlás sorrendjét az Fftv. 18. § (3) és (4) bekezdései döntik el. Ha egyikük esetében sem jelölhető meg az Fftv. 18. § (4) bekezdése szerinti ranghely, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a törvényben meghatározott módon hoz döntést abban a tekintetben, hogy közülük kivel hagyja jóvá az adásvételi szerződés megkötését.
3. Őstermelők, fiatal földművesek és pályakezdő gazdálkodók
A törvény szövege az (1) bekezdés c)-e) pontjában, valamint a (2) és (3) bekezdésben meghatározott jogosulti csoportokon belül további sorrendiséget is meghatároz. Eszerint itt az elővásárlásra jogosultak sorrendje a következő
a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja,
b) fiatal földműves,
c) pályakezdő gazdálkodó.
Megjegyzendő, hogy a fenti a) pont 2021.01.01-től hatályos, a törvény eredeti szövege itt „a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja” kitétel tartalmazta, a módosítás tehát igazodik az időközben bekövetkezett jogszabályi és terminológiai változásokhoz.
4. További értelmező szabályok
A Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b) pontja a gyakorlatban folyamatos értelmezésre szorult.
A jogszabály eredeti szövege ezt a következőképpen értelmezte:
A 18. § (1) bekezdés b) pontja szerinti földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki.
A Kúria a fentieket akként értelmezte, hogy a Földforgalmi tv. 19. § (2) bekezdésében előírt feltétel fennállásához nem elegendő, hogy a földműves a földet ténylegesen használja, ahhoz a Földforgalmi tv. 38. § (1) bekezdésében felsorolt valamely érvényes jogcím is szükséges. A haszonkölcsön jogcímén gyakorolt földhasználat a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b) pontjában megjelölt elővásárlási jogosultságot nem alapozza meg. A földhasználati jogot nem a földhasználati nyilvántartásba történő bejegyzés keletkezteti, de a hatósági jóváhagyási eljárásban a földhasználat időtartama csak a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett, közhiteles adatok alapján állapítható meg. Bejegyzés hiányában a Földforgalmi tv. 19. § (2) bekezdése szerinti 3 éves földhasználat igazolása az elővásárlási jogát a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés b) pontja alapján gyakorló földművest terheli.
2020.07.01-től kezdődően a jogalkotó pontosította a szabályt, az alábbiak szerint:
A 18. § (1) bekezdés b) pontja szerinti földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársa használta.
5. Az elővásárlási jog kizártsága
A törvény eredetileg négy kategóriát nevesített, melyek esetén elővásárlási jog nem áll fenn:
a) a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel,
b) a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel,
c) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vétel,
d) a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá, ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, természetvédelmi célból történő adás-vétel (11. § (2) bekezdés c) pont)
esetén.
A törvény 2015.01.01-től kiegészült egy új kategóriával, a fenti felsorolás új e) pontja szerint elővásárlási jog nem áll fenn rekreációs célú földszerzés esetén. 2020.07.01-i hatállyal pedig két új pont került be a felsorolásba, melyek szerint elővásárlási jog nem áll fenn f) az állam szerzése, valamint g) a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés esetén.
Az új f) pontra a törvény indokolása szerint azért volt szükség, mivel az állam szerződéses vétele esetén szükségtelen a szerződést az elővásárlásra jogosultakkal közölni, hiszen az elővásárlási sorrendben első helyen az állam nevében eljáró a Nemzeti Földalapot kezelő szervezet gyakorolja az elővásárlási jogot. Indokolt ezért ezen esetkörrel bővíteni a szabályozást, mely kérdés az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályok között már eddig is szerepelt. A g) pont pedig azért zárja ki az elővásárlási jogot a földhasználó részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés esetére, mivel ez esetben a fölhasználónak a vételi jog gyakorlásához legalább 10 éve szakadatlanul birtokolnia kell az érintett földrészlet teljes területét.
