Váczi Ügyvédi Iroda – Győr-Tata – Az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföldek tulajdonjogának rendezése – a bekebelezés intézménye

Az elmúlt időszakban jelentős átalakításon ment keresztül a termőföldekre irányuló szabályozás. 2021. január 1. napjától ugyanis hatályba léptek a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló törvényi szabályok.


A törvényi szabályozás azt tűzte ki célul, hogy versenyképes méretű birtokok jöhessenek létre, ezzel meggátolva a földtulajdon elaprózódását. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése úgy történik, hogy az adott ingatlant csak egyetlen tulajdonostárs szerzi meg. Ezt a jogintézményt nevezzük bekebelezésnek.

A törvény rendelkezéseket tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a művelési ágak tekintetében mik azok a területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönnie. Az osztatlan közös tulajdon megosztását alapvetően egyezségen alapulva kell a tulajdonostársaknak megosztania. Amennyiben azonban nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, úgy ez az egyezség nem jöhet létre. Ebben az esetben a megoldás, hogy az ingatlan teljes egészében egyetlen tulajdonos tulajdonába kerüljön.

A bekebelezési szándékról írásban kell tájékoztatni a többi tulajdonost. Az értesítésnek tartalmaznia kell a tulajdonostársi nyilatkozatot, az értékbecslési ajánlat szerinti értéket és a tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket, valamint egy figyelemfelhívást arra, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs a részére ajánlott ellenértékkel nem ért egyet, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemmel. A törvény egy sorrendet állapít meg az igénylés tekintetében. Első körben kezdeményezheti a földet legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, másodsorban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, még harmadízben és a tulajdoni hányadok egyenlősége esetén a fiatalabb tulajdonostárs.

Az értesítést követően a tulajdonostársnak 30 napja van arra, hogy az értesítésben foglalt ellenértéket elfogadja, vagy szakvélemény készítését kérte. A megváltani szándékozott tulajdoni hányad értékét a felek szabadon határozhatják meg, amelyhez egy kiindulási pont az értékbecslési ajánlat. Ez fogja a minimum árat tartalmazni.

Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.

A bekebelezés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt, szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges.

A bekebelezés nem szünteti meg a bekebelezéskor fennálló, földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, azonban a területet a földhasználati, illetve erdőgazdálkodó nyilvántartás szerinti használó harmadik személyeket a bekebelező a változásról köteles tájékoztatni.