KOMPLEXE JURISTISCHE DIENSTLEISTUNGEN IN GYŐR UND TATA VON DER VERTRAGSGESTALTUNG BIS ZUR EINTRAGUNG IM GRUNDBUCHAMT UND IM FINANZAMT
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- Umfassende juristische Dienstleistungen in Immobiliensachen
- Ausarbeitung von Kauf- und Schenkungsverträgen
- Verwaltung des Grundbuchs
Wir wissen, dass der Kauf oder Verkauf Ihres Immobilien die wichtigste Transaktion in Ihrem Leben sein kann. Deshalb ist es wichtig, dass Sie während des gesamten Abschlussverfahrens einen Immobilienanwalt haben, der Sie bei jedem Schritt begleitet, Ihre Interessen schützt und Sie in allen Fragen berät, von Pfandrechten und Grundsteuern bis hin zur Finanzierung.
Ganz gleich, ob Sie Unterstützung bei einem Mietvertrag, einem Kauf- oder Verkaufsabschluss oder der Positionierung einer Gewerbe- oder Mietimmobilie in Ihrem Portfolio benötigen, stärken wir Ihre Position bei jeder gewerblichen Immobilienübertragung.
SCHEMA EINES KAUFVERTRAGS
- Ausarbeitung der erforderlichen Dokumente auf der Grundlage der vom Kunden zuvor per E-Mail oder bei einem persönlichen Treffen erteilten Informationen.
- Unterzeichnung des Vertrags und aller anderen notwendigen Dokumente.
- Der Anwalt übersendet die Dokumente an das Grundbuchamt. Wenn für den Kauf oder Verkauf eine Genehmigung erforderlich ist (z.B., wenn der Käufer oder Verkäufer minderjährig ist), können die Dokumente erst nach Vorliegen dieser Genehmigung versendet werden.
- Das Grundbuchamt stellt eine Bestätigung der Unterlagen an das Finanzamt zur Festsetzung der Grunderwerbssteuer zu.
- Das Grundbuchamt übermittelt seine Entscheidung innerhalb von 30 Tagen (7 Tage bei Dringlichkeitsanträgen).
NOTWENDIGE DATEN FÜR DIE AUSARBEITUNG EINES IMMOBILIENKAUFVERTRAGS DURCH UNSERE ANWALTSKANZLEI
- Daten der Parteien
- Name, Anschrift, Geburtsort und -datum, Name der Mutter, Steuernummer
- Daten des gesetzlichen Vertreters des Minderjährigen
- Daten der Immobilien
- topographische Grundstücksnummer, genaue Adresse
- beglaubigte Kopie der Eigentumsurkunde (wir besorgen Ihnen diese, falls erforderlich – topografische Grundstücksnummer erforderlich)
- Beantragung zur Löschung der bestehenden Hypotheken auf der Immobilie (falls erforderlich)
- Sonstige Daten des Vertrags
- genaue Höhe des Kaufpreises (Eigenfinanzierung, Darlehen, Anzahlung usw.)
- Fälligkeitsplan für die Zahlung des Kaufpreises (eine oder mehrere Angaben)
- Beibehaltung des Eigentums, Zeitpunkt der Eintragung des Eigentums
- Eintragung einer Hypothek, eines Nießbrauchs usw. (erforderliche Angaben zum Begünstigten)
- Übertragung des Besitzes
- Darlehen (falls erforderlich)
- genaue Höhe des Kredits
- Name und Anschrift der Bank
- Datum der Antragstellung und voraussichtliches Auszahlungsdatum
- Einzelheiten und Zeitplan der Darlehensauszahlung durch die Bank
- Kontonummer des Käufers und des Verkäufers
- sonstige von der Bank geforderte notwendige Vertragsbestandteile
DIE REGELN FÜR DIE ANZAHLUNG BEIM KAUF EINER IMMOBILIE
Arbeiten Sie nicht mit Vereinbarungen, die auf Notizen stehen!
Der glückliche Moment bei der Wohnungssuche ist, wenn Sie nach langer Suche endlich Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und nur noch eines im Kopf haben: dafür zu sorgen, dass diese vor Ihnen nicht weggeschnappt wird. In diesem Fall möchte der Verkäufer natürlich sicher sein (vorzugsweise finanziell), dass der Käufer es ernst meint. Das ist der Zweck der Kaution.
Der Unterschied zwischen einer Kaution und einer Anzahlung
Es ist wichtig zu wissen, als was der für die Beschlagnahme der Wohnung gezahlte Betrag einzustufen ist (Kaution oder Anzahlung), da die verschiedenen Bezeichnungen rechtlich völlig unterschiedlich ausgelegt werden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verwirkt die Person, die für die Nichterfüllung verantwortlich ist, die Anzahlung (Käufer) und ist verpflichtet, das Doppelte der erhaltenen Anzahlung zurückzuzahlen (Verkäufer). Wird der Vertrag aus Gründen gekündigt, die keine der beiden Parteien zu vertreten hat oder beide Parteien zu vertreten haben, wird die Anzahlung zurückerstattet. Die Anzahlung wird im Falle der Vertragsbeendigung lediglich in einer Summe zurückgezahlt und hat somit keinen Strafcharakter.
Welche Art von Dokumenten sollte man bei der Draufgabe einer Wohnung verfassen werden?
Es ist auch wichtig, dass die Kaution nicht einfach mit einer Quittung oder einem anderen Dokument übergeben wird, sondern dass ein ausführlicheres Dokument erstellt wird. Es ist wichtig, genau festzulegen, wofür und unter welchen Bedingungen die Kaution verwendet werden soll. Es ist daher ratsam, einen so genannten vorläufigen Kaufvertrag aufzusetzen, in dem die Parameter der Immobilie, der Kaufpreis, die Grundzüge der Transaktion und der Zeitraum, für den der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen wird, festgelegt werden. In diesem Fall kennen beide Parteien die Parameter des Vertrags, so dass es später nicht zu Streitigkeiten darüber kommen kann, wer die Schuld am Scheitern der Übertragung trägt und ob die Anzahlung zurückerstattet wird oder nicht.
Es ist ein weit verbreiteter Fehler, dass manche Verkäufer verschiedene „Registrierungsvereinbarungen“ oder andere ausgefallene Dokumente den Käufer unterschreiben lassen wollen, oft auf einer Weise, die völlig einseitig ist und den Verkäufer schützt. Ein solches Dokument sollten Sie nur dann unterschreiben, wenn Sie es von einem Anwalt Ihres Vertrauens prüfen lassen.
Ein Vorvertrag kann vor zwei Zeugen unterzeichnet werden, aber da der endgültige Kaufvertrag die Unterschrift eines Anwalts erfordert, ist es ratsam, zu Beginn der Transaktion einen Anwalt zu konsultieren und ihn den genauen Wortlaut aufsetzen zu lassen. In diesem Fall wird der Anwalt eine eindeutige Urkunde erstellen, die im Idealfall spätere Streitigkeiten ausschließt. Wenn die Urkunde jedoch nicht von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet wird, ist es ratsam, Zeugen auf der Urkunde zu haben, da dies für die Beweiskraft der Urkunde wichtiger ist, als wenn sie von den Parteien ohne Zeugen unterzeichnet wird.
Denken Sie daran: Es ist immer zielführender, einen guten Vertrag zu haben, um eine rechtliche Situation im Voraus klar zu regeln, als sich hinterher einem langen Rechtsstreit auszusetzen.
IST ES RISKANT, EINE MIT EINER HYPOTHEK BELASTETE IMMOBILIE ZU KAUFEN?
Kein Problem!
Menschen, die auf der Suche nach einem Eigentum sind, suchen in der Regel nach einer Immobilie, die frei von Belastungen ist, aber diese sind immer seltener. Leider sind Verkäufer manchmal gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen, weil sie ihre Hypotheken nicht oder nur schwer zurückzahlen können, so dass es sich für sie lohnt, eine kleinere oder günstige Immobilie zu kaufen. Der Eigentümer hat in der Regel nicht das Geldmittel, um die Schulden vor dem Verkauf zu tilgen, so dass die Last dann auf den potenziellen Käufer abgewälzt wird. Was sind die Risiken?
Der erste Schritt besteht darin, einen aktuellen Grundbuchauszug der Immobilie anzufordern, um genau zu sehen, womit die Immobilie belastet ist und um den genauen Betrag der ausstehenden Schulden zu klären. Wenn ein Kreditinstitut als Gläubiger aufgeführt ist, stellt die Bank auf Anfrage eine offizielle Bescheinigung aus, in der der Betrag und der Ort, an den er gezahlt werden muss, angegeben sind, um einen Löschungsauftrag zur Freigabe der Eigentumsurkunden der Immobilie auszustellen. Das Wichtigste in einem solchen Fall ist, dass der Käufer die Schulden direkt an die Bank und nicht an den Verkäufer die Zahlung leistet oder den Betrag überweist, denn so können Sie sicher sein, dass sie für die Ablösung verwendet werden. Außerdem ist es wichtig, dass der Käufer dem Verkäufer keine Zahlungen, auch keine Anzahlung, leistet, bevor die Schulden nicht getilgt sind. Lassen Sie also zuerst die Schulden von der Immobilie abtragen, und dann kann der Verkäufer den Restbetrag des Kaufpreises erhalten.
Es ist auch möglich, dass bereits ein Vollstreckungsverfahren gegen den Eigentümer eingeleitet wurde, was für den Käufer ebenfalls beunruhigend sein kann. Es besteht jedoch keine Notwendigkeit, sich sofort nach einer anderen Immobilie umzusehen, da diese Situation leicht gelöst werden kann. Der Gerichtsvollzieher sollte kontaktiert werden, der auch in der Lage ist, die Höhe der Zahlung zu notieren, die erforderlich ist, um die Vollstreckung zu beenden und die Vollstreckung aus den Eigentumsurkunden zu entfernen. Versteigerungen werden in der Regel nicht durchgeführt, da es im Interesse aller liegt, die Schulden so schnell und einfach wie möglich zu begleichen.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Situation im Falle eines eingetragenen Nießbrauchs oder Witwenrechts völlig anders ist. In solchen Fällen hat die in der Eigentumsurkunde aufgeführte Person in der Regel das Recht, die Immobilie bis zu ihrem Tod zu nutzen und zu bewohnen, d. h. sie hat das Recht, dort zu wohnen oder die Immobilie unterzuvermieten, nicht aber der Eigentümer. Wenn eine solche Immobilie gekauft werden soll, ist zu beachten, dass die Entlastung die Zustimmung des wirtschaftlichen Eigentümers erfordert, d. h., wenn dieser sein wirtschaftliches Interesse nicht aufgibt, bleibt es bestehen, auch wenn das Eigentumsrecht gekauft wird. Allerdings können wir als Eigentümer die Immobilie nicht nutzen.
Wir sehen also, dass weder eine Belastung noch eine Zwangsvollstreckung ein Hindernis für einen Kauf sein sollte. Es ist jedoch wichtig, einen Kaufvertrag abzuschließen, in dem jeder der oben genannten Schritte detailliert beschrieben ist. Und ohne Vertrag zahlen Sie nie eine Summe an jemanden!
KAUF EINER LANDWIRTSCHAFTLICHEN NUTZFLÄCHE
Beim Kauf von landwirtschaftlichen Nutzflächen sind im Vergleich zum allgemeinen Kauf und Verkauf von Immobilien (z. B. einem Haus) besondere Anforderungen zu beachten. Es ist wichtig, dass diese Vorschriften auch für Kleingärten gelten, wenn sie nicht schon vorher zurückgezogen wurden. Es ist daher ratsam, vor dem Kauf genau zu prüfen, als was die betreffende Immobilie einzustufen ist. Auch dabei kann Ihnen unsere Anwaltskanzlei helfen.
Es ist wichtig zu wissen, dass beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen bestimmte quantitative Grenzen gelten, um zu vermeiden, dass sich große Grundstücke in einer einzigen Hand konzentrieren.
Eine gebietsfremde natürliche Person und ein Staatsangehöriger eines EU-Mitgliedstaates, der kein Landwirt ist, kann das Eigentum an Grund und Boden erwerben, wenn die Fläche, die er/sie besitzt, einschließlich die Fläche, die er/sie erwerben möchte, 1 Hektar nicht überschreitet.
BEENDIGUNG VON UNGETEILTEM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM AN LANDWIRTSCHAFTLICHEN FLÄCHEN
Der Gesetzgeber hat ein neues Gesetz eingeführt, das darauf abzielt, wettbewerbsfähige Grundstücksgrößen zu schaffen, um die Zersplitterung des Grundbesitzes zu verhindern. Die Abschaffung des ungeteilten Gemeinschaftseigentums bedeutet, dass das Eigentum von einem einzigen Eigentümer erworben wird. Dies wird als Annexion bezeichnet.
Das Gesetz enthält Bestimmungen über die Größe der Flächen, die durch die Teilung geschaffen werden müssen. Grundsätzlich erfolgt die Teilung von ungeteiltem Gemeinschaftseigentum im Einvernehmen zwischen den Eigentümern. Wenn jedoch nicht mindestens zwei Grundstücke zusammengefügt werden können, die der Mindestfläche entsprechen, kann diese Vereinbarung nicht geschlossen werden. In diesem Fall besteht die Lösung darin, dass die gesamte Immobilie einem einzigen Eigentümer gehört. Unsere Anwaltskanzlei wird Sie während des gesamten Prozesses wirksam unterstützen!
GRUNDERWERBSSTEUER (VOM KÄUFER BEIM KAUF EINER IMMOBILIE ZU ZAHLEN)
Beim Kauf einer Immobilie hat der Käufer eine Steuer an den ungarischen Staat zu entrichten.
Der Satz der Grunderwerbssteuer
Sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht, beträgt der allgemeine Satz der Grunderwerbssteuer für die Übertragung von dinglichem Eigentum 4 % des Marktwerts des erworbenen Eigentums abzüglich aller Belastungen.
Bei einem Tausch von Grundstücken ist die Bemessungsgrundlage der Abgabe der Verkehrswert des durch den Tausch erworbenen Grundstücks. Bei einem privaten Erwerber von Immobilien ist die Bemessungsgrundlage für den Tausch von Wohneigentum die Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Lasten des getauschten Wohneigentums oder, im Falle des Kaufs von Wohneigentum, wenn der Erwerber das andere Wohneigentum innerhalb von drei Jahren vor dem Kauf oder innerhalb eines Jahres nach dem Kauf verkauft, die Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Lasten des gekauften und des verkauften Wohneigentums.
Von der Steuer befreit sind unter anderem
– Erwerb eines Grundstücks (Miteigentumsanteils), das für den Bau eines Wohnhauses geeignet ist, sowie eines auf einem solchen Grundstück errichteten Eigentumsrechts, wenn der Erwerber innerhalb von 4 Jahren nach Vorlage des Vertrags über die Abgabe ein Wohnhaus auf dem Grundstück errichtet und die Nutzfläche der Wohnung(en) in dem errichteten Wohnhaus mindestens 10 % der im Siedlungsplan angegebenen maximal bebaubaren Fläche erreicht.
– Erwerb von landwirtschaftlichen Nutzflächen durch den Landwirt gegen Entgelt unter bestimmten Bedingungen.
– Tausch und Kauf von Wohneigentum durch eine Privatperson, wenn die Privatperson das andere Wohneigentum innerhalb von drei Jahren vor dem Kauf oder innerhalb eines Jahres nach dem Kauf veräußert und der Marktwert des erworbenen Wohneigentums unter dem Marktwert des getauschten oder verkauften Wohneigentums liegt.
– Bei einer Eigentumsübertragung zwischen Verwandten in gerader Linie (auch durch Adoption) und Ehegatten.
Steuerabzug
Eine Person, die zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht ihre 35. Lebensjahr noch nicht erreicht, hat Anspruch auf eine Ermäßigung von bis zu 50 % der sonst zu entrichtenden Steuer auf den Erwerb ihres ersten Wohneigentums (Eigentumsanteils), wenn der Verkehrswert des gesamten Wohneigentums 15.000.000 HUF nicht übersteigt. Beim Erwerb eines Eigentumsanteils an einer Wohnung mit einem solchen Verkehrswert hat der Erwerber Anspruch auf eine Ermäßigung des Steuerbetrags im Verhältnis zum erworbenen Eigentumsanteil.
EINKOMMENSTEUER (ZU ZAHLEN VOM VERKÄUFER BEIM VERKAUF EINER IMMOBILIE)
Erzielt der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie einen Gewinn (d. h. er verkauft sie zu einem höheren Preis als er sie gekauft hat), so ist er, von einigen Ausnahmen abgesehen, steuerpflichtig.
Was ist Einkommen?
Einkünfte aus der Übertragung von Grundstücken sind alle Einkünfte, die eine natürliche Person im Zusammenhang mit der Übertragung erhält. Dazu gehört der Verkaufspreis oder, im Falle einer Sacheinlage (nicht monetäre Einlage) der Immobilie in eine Gesellschaft oder ein anderes Unternehmen, der Wert der Immobilie, wie er im Gesellschaftsvertrag oder einem ähnlichen Instrument festgelegt ist.
Steuerbefreiung, Steuererleichterung
Die Einkünfte aus der Übertragung von Grundstücken sind von der Steuer befreit, wenn der Verkäufer das Grundstück mehr als 5 Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks verkauft.
Erfolgt die Übertragung des Eigentums an der Immobilie im Jahr des Erwerbs oder innerhalb von fünf Jahren nach dem Jahr des Erwerbs, wird der Betrag
– 100 % im Jahr des Erwerbs und im darauffolgenden Jahr,
– 90 % im zweiten Jahr nach dem Jahr der Anschaffung,
– 60 % im dritten Jahr nach dem Jahr des Erwerbs,
– 30 % im vierten Jahr nach dem Jahr des Erwerbs,
– 0 % im fünften Jahr und den Folgejahren nach dem Jahr des Erwerbs.
SCHENKUNGSSTEUER
Der allgemeine Schenkungssteuersatz beträgt im Allgemeinen 18 % auf den Nettowert der Schenkung.
Beim unentgeltlichen Erwerb von Wohneigentum und von mit Wohneigentum verbundenen vermögenswertlichen Rechten beträgt der Schenkungssteuersatz 9%.
BEMESSUNG DES WERTS DINGLICHER RECHTE (VERMÖGENSRECHTLICHER ANSPRUCH)
Bei der Berechnung des Wertes eines dinglichen Rechts muss zunächst der Wert des Grundstücks ermittelt werden, das belastet wird.
Der um die Belastungen nicht verminderte Verkehrswert wird dann durch 20 geteilt, um den Wert des dinglichen Rechts in einem Jahr zu ermitteln.
Der Wert eines befristeten Eigentumsrechts ist der Wert eines Jahres multipliziert mit der Anzahl der festgelegten Jahre. Der so errechnete Wert des Rechts darf jedoch das 20-fache des Jahreswerts bzw. im Falle eines Nießbrauchs oder eines Nutzungsrechts zugunsten einer natürlichen Person ein Vielfaches des Jahreswerts entsprechend dem nachstehenden Alter nicht überschreiten.
Bei einem Recht von unbestimmter Dauer beträgt der Wert des Rechts das Fünffache des Jahreswerts.
Erstreckt sich das vermögensrechtliche Recht auf das Leben, die Ehe oder die Witwenschaft einer Person (z.B. ein Nießbrauchsrecht bis zum Tod), wird sein Wert im Verhältnis zum Alter der betreffenden Person wie folgt bestimmt:
Ist der Inhaber des dinglichen Rechts:
unter 25 Jahre alt, das 10-fache des Jahreswertes
25-50 Jahre alt, das 8-fache des Jahreswerts
51-65 Jahre alt, das 6-fache des Jahreswerts
über 65 Jahre alt, das 4-fache des Jahreswerts.
Formulare:
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