TELJESKÖRŰ ÜGYVÉDI ÜGYINTÉZÉS GYŐRBEN ÉS TATÁN AZ OKIRATSZERKESZTÉSTŐL KEZDŐDŐEN A FÖLDHIVATALI BEJEGYZÉSIG, ILLETVE AZ ADÓHATÓSÁGI ÜGYINTÉZÉSIG
Ingatlant kíván vásárolni vagy eladni?
Ingatlan ajándékozással kapcsolatos jogügylete van?
Ingatlan adásvételi szerződést kíván az aláírás előtt ügyvéddel véleményeztetni?
- Lakás, ház, nyaraló, telek ingatlan adásvételi és ajándékozási szerződések készítése, ügyvédi ellenjegyzése vagy véleményezése.
- Ingatlan bérbeadásával és egyéb hasznosításával kapcsolatos jogügyletek bonyolítása.
AZ INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MENETE
- Telefonos vagy e-mailes megkeresést követően a szükséges adatok leegyeztetése e-mailben. Igény esetén személyes konzultáció az Ügyvédi Irodában.
- Az ingatlan adásvételi szerződés és valamennyi, az adásvételhez szükséges irat (pl. tulajdonjog bejegyzési engedély, letéti igazolás a bank számára) előkészítése Ügyvédi Irodánk által, majd megküldése az Ügyfél részére. Az adásvételi szerződés és az iratok átolvasása, leegyeztetése, esetleges módosítása e-mailben, telefonon vagy kérés esetén személyesen Ügyvédi Irodánkban Győrben vagy Tatán.
- Az adásvételhez szükséges szerződés és iratok aláírása az Ügyvédi Irodában Győrben vagy Tatán, telefonon vagy e-mailben előre egyeztetett időpontban.
- Ügyvédi Irodánk benyújtja az adásvételi szerződést az illetékes ingatlanügyi hatósághoz (járási hivatal földhivatali osztály), valamint a NAV részére a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges adóhatósági adatlapot.
- Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az esetlegesen ahhoz kapcsolódó terhek (pl. haszonélvezeti jog, banki jelzálogjog) bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba a földhivatal által. A vagyonszerzési illeték megállapítása az adóhatóság által. A tulajdonjog bejegyzésről a végzést, illetve a fizetési meghagyást a hatóságok ügyvédi irodánknak küldik meg, mi pedig e-mailben továbbítjuk az Ügyfélnek.
INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ÜGYVÉDI ELŐKÉSZÍTÉSÉHEZ SZÜKSÉGES ADATOK
- Felek adatai (Eladó és Vevő)
- név, születési név, születési hely és idő, lakcím, anyja neve, személyi azonosító jel (lakcímkártyán található), adóazonosító jel
- tulajdoni hányad, ami az adásvételi szerződés tárgyát képezi
- több eladó vagy vevő esetén értelemszerűen valamennyi fél adatát külön-külön meg kell adni
- ha a szerződésben egyéb fél – pl. haszonélvező, meghatalmazott, kiskorú esetén törvényes képviselő, stb. – szerepel, akkor az ő részéről is ugyanezekre az adatokra van szükség
- Ingatlan adatai
- ingatlan pontos címe, helyrajzi száma
- ingatlan esetleges terhei
- Szerződés egyéb elemei
- vételár összege
- az esetleges foglaló összege, megfizetésének időpontja, módja (készpénz vagy banki átutalás), banki átutalás esetén eladó bankjának neve, bankszámlaszáma
- a további vételárrész összege, ütemezése
- az ingatlan esetleges terheivel kapcsolatos tennivalók (fennálló terhek előzetes törlése, a vételárból történő kiegyenlítése)
- az ingatlan birtokba adásának / birtokba vételének a napja (kulcsátadás)
- Az esetleges hitelfelvétellel kapcsolatos kérdések (banki kölcsön, munkáltatói hitel, támogatás)
- a hitelt nyújtó bank neve és címe
- a hitel összege, folyósítás ideje, feltételei
A FOGLALÓZÁS SZABÁLYAI INGATLAN VÁSÁRLÁSA ESETÉN
„Papírfecnikre” írt megállapodásokkal ne operáljunk!
A lakáskeresés boldog pillanata, amikor hosszú keresgélés után végre megtaláljuk az ideális ingatlant és már csak egy dolog lebeg a szemünk előtt: nehogy elvigye előlünk valaki. Ebben az esetben az eladó is természetesen mielőbbi (lehetőleg pénzbeli) bizonyosságot akar, hogy komolyak a vevő szándékai. Erre szolgál a foglaló intézménye.
A foglaló és a vételárelőleg közötti különbség
Lényeges, hogy a lakás lefoglalására adott összeget minek minősítjük (foglalónak vagy előlegnek), az eltérő megnevezés ugyanis teljesen más jogi megítélés alá esik. A Polgári Törvénykönyv értelmében a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni (eladó). Ha pedig a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A vételárelőleg a szerződés meghiúsulása esetén egyszerűen és egy összegben visszajár, nem bír tehát szankciós jelleggel.
Milyen papírt írjunk lakás foglalózásakor?
Szintén fontos, hogy a foglalót ne csak úgy átadjuk egy átvételi elismervény vagy más papír alapján, hanem egy részletesebb okirat készüljön róla. Meg kell ugyanis pontosan határozni, hogy milyen célból adjuk, milyen feltételekkel. Célszerű tehát egy úgynevezett adásvételi előszerződést készíteni, amiben meghatározzuk az ingatlan paramétereit, a vételárat, a leendő ügylet fontosabb körvonalait és azt, hogy meddig kötünk végleges adásvételi szerződést. Ebben az esetben mindkét fél tisztában van azzal, hogy mik a megállapodás paraméterei, nem lehet tehát később vita abból, hogy kinek a hibájából nem jön össze esetleg az ügylet és az átadott összeg akkor most visszajár vagy sem.
Gyakori hiba, hogy egyes eladók különféle „regisztrációs megállapodást” vagy egyéb fantázianevű iratokat akarnak aláíratni a vevővel, sok esetben teljesen egyoldalúan az eladót védve vele. Ilyen iratot csak akkor írjunk alá, ha előtte megnézettük egy olyan ügyvéddel, akiben megbízunk.
Az előszerződést elegendő két tanú előtt aláírni, mivel azonban a végleges adásvételi szerződéshez úgyis ügyvédi ellenjegyzés szükséges, célszerű már ilyenkor, az ügylet elején ügyvédhez fordulni és rábízni a pontos szövegezést. Ebben az esetben az ügyvéd által olyan okirat születik, ami egyértelmű és optimális esetben kizárja a későbbi jogviták lehetőségét. Ha azonban ügyvéd nem ellenjegyzi az okiratot, akkor tanúknak mindenképpen javasolt szerepelnie rajta, mivel a bizonyíthatóság szempontjából így többet nyom a latba, mint ha tanúk nélkül csak a felek írják azt alá.
Ne feledjük: mindig jobb egy jó szerződéssel előre egyértelműen rendezni egy jogi helyzetet, mint utóbb egy hosszadalmas jogvita elé nézni.
KOCKÁZATOS-E HITELLEL VAGY MÁS TEHERREL TERHELT LAKÁST VÁSÁROLNI?
Problémamentesen kivitelezhető!
A lakást keresők általában tehermentes ingatlant keresnek, az ilyen azonban egyre ritkább. Előfordul sajnos, hogy az eladók azért kénytelenek eladni a lakásukat, mert egyáltalán nem vagy nehezen tudják fizetni lakáshitelük törlesztő részleteit, így megéri nekik kisebbre vagy olcsóbbra cserélni. A tulajdonosnak ilyenkor általában nincsen pénze arra, hogy még az eladás előtt kifizesse a tartozást, így a tehermentesítés a leendő vevőre hárul. Milyen kockázatokat rejthet ez?
Első lépésként az ingatlan friss tulajdoni lapját kell elkérni vagy lekérdezni, pontosan látni kell ugyanis, hogy mivel van terhelve az ingatlan, illetve a fennálló tartozás pontos összegét kell tisztázni. Ha hitelintézet szerepel jogosultként, abban az esetben a bank kérésre készít egy hivatalos igazolást arról, hogy mekkora összeget és hová kell befizetni ahhoz, hogy kiadja a törlési engedélyt, hogy tisztázható lehessen a lakás tulajdoni lapja. A legfontosabb, hogy ilyen esetben a vevő közvetlenül a banknak fizesse ki a tartozást, ne pedig az eladónak, hiszen így lehet biztos benne, hogy az ténylegesen a tehermentesítésre lesz fordítva. Szintén lényeges, hogy egészen addig, amíg nem törlődik a teher, ne fizessen a vevő az eladónak, akár még foglalót sem. Először tisztázzuk le tehát az ingatlanról a tartozást, majd a vételárból fennmaradó összeget kaphatja meg az eladó.
Előfordulhat, hogy a hiteltartozás miatt már végrehajtási eljárás is indult a tulajdonossal szemben, ami szintén riasztó lehet a vevő számára. Nem kell azonban ekkor sem rögtön másik ingatlant keresni, hiszen ez a helyzet is könnyedén megoldható. A végrehajtóval kell felvenni ilyenkor a kapcsolatot, aki szintén le tudja írni, hogy mekkora összeg megfizetése esetén szünteti meg a végrehajtást és törölteti s végrehajtási jogot az ingatlan tulajdoni lapjáról. Árverésre pedig ilyenkor általában már nem kerül sor, hiszen mindenkinek az az érdeke, hogy minél előbb és minél egyszerűbben kifizesse valaki a tartozást.
Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanra bejegyzett haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog esetén azonban teljesen más a helyzet. Ilyen esetben a tulajdoni lapon szereplő személyt általában
haláláig megilleti az ingatlant használatának és hasznosításának joga, tehát ő jogosult ott lakni vagy albérletbe adni az ingatlant, a tulajdonos pedig nem. Ha ilyen ingatlant akarunk megvásárolni, akkor fontos, hogy a tehermentesítéshez a haszonélvező hozzájárulása szükséges, ha tehát ő nem mond le haszonélvezeti jogáról, akkor az fent fog maradni, még ha a tulajdonjogot meg is vásároljuk. Így viszont tulajdonosként nem fogjuk tudni használni az ingatlant.
Láthatjuk tehát, hogy sem a teher, sem pedig egy végrehajtás nem lehet akadálya egy vásárlásnak. Fontos azonban, hogy olyan adásvételi szerződést kössünk, amiben a fenti egyes lépések részletesen le vannak írva. Szerződés nélkül pedig soha egy fillért se fizessünk senkinek!
TERMŐFÖLD VÁSÁRLÁS, FÖLD ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ÜGYVÉDI ÜGYINTÉZÉSE
A termőföld vásárlása esetén az általános (pl. lakás) ingatlan adásvételhez képest speciális előírásokat is figyelembe kell venni. Lényeges, hogy zártkertek esetén is alkalmazni kell ezeket a szabályokat, amennyiben a zártkerti művelés alóli kivonás nem történt meg korábban. Célszerű tehát alaposan utánanézni a vásárlást megelőzően, hogy minek minősül a kiszemelt ingatlan. Ügyvédi irodánk ebben is segítséget nyújt.
Fontos megemlíteni, hogy a termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és európai uniós tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt.
OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE TERMŐFÖLDEK ESETÉN
A jogalkotó egy új törvényi szabályozással azt tűzte ki célul, hogy versenyképes méretű birtokok jöhessenek létre, ezzel meggátolva a földtulajdon elaprózódását. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése úgy történik, hogy az adott ingatlant csak egyetlen tulajdonostárs szerzi meg. Ezt a jogintézményt nevezzük bekebelezésnek.
A törvény rendelkezéseket tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a művelési ágak tekintetében mik azok a területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönnie. Az osztatlan közös tulajdon megosztását alapvetően egyezségen alapulva kell a tulajdonostársaknak megosztania. Amennyiben azonban nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, úgy ez az egyezség nem jöhet létre. Ebben az esetben a megoldás, hogy az ingatlan teljes egészében egyetlen tulajdonos tulajdonába kerüljön. Ügyvédi irodánk hathatós segítséget nyújt a teljes eljárás során!
INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ESETÉN FIZETENDŐ VAGYONSZERZÉSI ILLETÉK
Ingatlan ajándékozás és adásvétel esetén a szerző fél (megajándékozott vagy vevő) illetéket köteles fizetni a Magyar Állam részére.
A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke – ha a törvény másként nem rendelkezik – a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%.
Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok, lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete.
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól többek között:
– a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át;
– a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése bizonyos feltételekkel;
– a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb;
– egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) és házastársak közötti vagyonátruházás esetén.
Illetékkedvezmény:
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15.000.000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
ADÓFIZETÉS, ADÓZÁS INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS, ELADÁS ESETÉN
Ingatlan adásvétel esetén az eladónak, ha ebből haszonra tesz szert (tehát drágábban adja el, mint amennyiért vásárolta) – néhány kivételtől eltekintve – adófizetési kötelezettsége keletkezik.
Mi minősül bevételnek?
Ingatlan átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az
átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, vagy az ingatlan gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén annak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.
Adómentesség, adókedvezmény
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem akkor adómentes, ha az eladó az ingatlan megszerzését követő 5 éven túl adja el azt.
Abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonjogának átruházása a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, akkor az összeg
– 100 % a megszerzés évében és az azt követő évben,
– 90 % a megszerzés évét követő második évben,
– 60 % a megszerzés évét követő harmadik évben,
– 30 % a megszerzés évét követő negyedik évben,
– 0 % a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
AZ AJÁNDÉKOZÁSI ILLETÉK MÉRTÉKE
Az ajándékozási illeték általános mértéke főszabályként a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18%.
A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az ajándékozási illeték mértéke 9%.
A VAGYONI ÉRTÉKŰ JOGOK (PL. HASZONÉLVEZETI JOG) ÉRTÉKÉNEK MEGÁLLAPÍTÁSA
A vagyoni értékű jog értékének számításakor először meg kell határozni, hogy mennyit ér az ingatlan, amit terhelni fog.
Ezt követően – a terhekkel nem csökkentett – forgalmi értéket el kell osztani hússzal, ez lesz a vagyoni értékű jog egy évi értéke.
A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a lenti életkor szerinti többszörösét.
A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke az egy évi érték ötszöröse.
Ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed (pl. holtig tartó haszonélvezeti jog), annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani:
Ha a vagyoni értékű jog jogosultja:
25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese
25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese
ŰRLAPOK:
Amennyiben megbízást kíván adni Ügyvédi Irodánk részére, az alábbi űrlapot kitöltve legyen szíves e-mailben elküldeni: